L’amministratore di condominio ritornerà ad essere il capo scala di antica memoria.
L’ amministratore di condominio è destinato a cambiare radicalmente l’organizzazione della sua attività: forse diventando più manager o forse ritornando ad essere il “capo scala” di antica memoria così come pensato dal legislatore del codice civile del 1942. Il testo della legge di riforma sul condominio già approvato dalla Commissione Giustizia del Senato in sede Referente (e che nelle prossime settimane sarà esaminata in sede deliberante, si veda Il Sole 24-ore del 10.1.2005) se da una parte pone sotto stretta sorveglianza l’amministratore, dall’altra gli impone di organizzarsi secondo sistemi di alta qualità, pena una sua personale e diretta responsabilità patrimoniale nei confronti dei condomini e dei fornitori del condominio ed il collasso dell’ attività. Figura e attività sono state complicate, meglio sarebbe stato riconoscere al condominio la personalità giuridica: trasparenza e tutela dei clienti sarebbero state maggiormente garantite. I giornali sorvolano sulla complessità del problema, enfatizzando solamente che se l’amministratore non procedere al recupero dei crediti entro tre mesi, paga di tasca propria e che i condomini hanno sempre la possibilità di verificare la contabilità e conto corrente. Se il testo del nuovo art.1129 c.c. rimarrà così come licenziato dalla Commissione Referente del Senato, l’amministratore dovrà:
• Dichiarare, al momento della nomina, i propri dati anagrafici, di avere il godimento dei diritti politici, l’eventuale appartenenza ad associazioni di categoria, gli altri condominii amministrati, il locale dove sono custoditi registri e documenti, giorno ed ora in cui i condomini vi possono accedere per estrarne copia.
• Sul luogo di accesso di maggior uso deve essere affissa una targa con il nome ed i recapiti dell’amministratore.
• I condomini, possono richiedere all’amministratore, che prima della nomina presti idonea garanzia, anche fideiussoria.
• L’amministratore deve collocare le somme ricevute in uno specifico conto separato, con modalità idonee a consentirne l’accesso a fini informativi da parte di ciascun condomino.
• L’assemblea dispone l’ammontare delle somme che può prelevare l’amministratore, indicando il condomino che dovrà controfirmare il prelievo.
• L’assemblea determina il compenso in caso di revoca per i 20 giorni necessari a passaggio delle consegne.
• Nominato il nuovo amministratore, il precedente deve consegnare immediatamente : il libro cassa, il libro verbali, ogni altro carteggio relativo alle operazioni di riscossione delle quote, quelle da svolgere con urgenza.
• Deve mettere in mora i condomini debitori decorsi trenta giorni da quando il credito è divenuto esigibile.
• Deve intraprendere iniziative giudiziarie per il recupero coattivo entro tre mesi a meno che non sia dispensato dall’assemblea.
Se è vero che alcuni obblighi sono ormai già stati codificati dalla giurisprudenza (disponibilità al rilascio copie e controllo documenti contabili anche non in sede di assemblea; apertura di un conto corrente intestato al condominio; determinazione del compenso) ora gli stessi, assunti al rango di precetti di legge e quindi immediatamente richiedibili dai condomini, imporranno all’amministratore una riorganizzazione dell’attività con prevedibili aumento di costi di gestione che poi ricadranno sui condomini.
L’ufficio dell’amministratore diviene così aperto al pubblico e dovrà dotarsi di un sistema che possa da un lato garantire il controllo e l’estrazione delle copie (con scontrino fiscale? e quindi registratore di cassa?), dall’altro preservare una tranquillità di gestione quotidiana dei beni amministrati.

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Maurizio voi