a) BALCONI:
I balconi non sono parti comuni dell’edificio, ed essi non sono ricompresi nell’elencazione dell’art.1117 del codice civile ( Cass. 21.01.2000 n. 637; Cass. 07.09.1996 n. 8159).
Tecnicamente ed anche in giurisprudenza, per balconi si intendono: “elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato “, in quanto “ dal punto di vista strutturale sono autonomi rispetto ai piani sovrapposti nel senso che ben possono sussistere indipendentemente dalla presenza o assenza di un altro balcone nel piano sottostante o sovrastante” ( Cass. 17.09.1996 n. 8159 cit.; Cass. 24.12.1994 n. 1115).

ELEMENTI DEI BALCONI:

Il balcone si compone dei seguenti elementi: piano di calpestio, rivestimento della fronte e della soletta, ringhiera o parapetto.
La giurisprudenza dominante della Corte di Cassazione distingue i seguenti casi:
- pavimento e soffitto nei balconi aggettanti devono essere considerati di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento a cui si accede;
- parapetto che assume giuridica rilevanza come parte comune solamente quando esso, con i relativi ornamenti, viene a costituire elemento essenziale della facciata, cioè quando svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali ( Cass. 21.01.2000 n. 637; Cass. 28.11.1992 n. 12792).

c) DECORO ARCHITETTONICO:

L’analisi della giurisprudenza di legittimità porta a considerare che la rilevanza del parapetto come parte comune, come anche quella dei frontalini, è collegata alla “funzione ornamentale” che danno all’intero edificio. Fregi ornamentali, pilastrini, particolari elementi architettonici contribuiscono così a formare un ulteriore bene comune denominato “decoro architettonico” che è normativamente previsto negli artt. 1120 comma 2 c.c. e 1138, comma 1, c.c.
Nel condominio esiste poi un decoro architettonico generale, a prescindere dalla rilevanza decorativa di alcuni elementi dei balconi e che costituisce un particolare aspetto del godimento di beni e servizi comuni dell’intero edificio e come tale deve essere rispettato da tutti i condomini.
Proprio con riferimento all’intero edificio si ritiene in giurisprudenza che il decoro:” deve essere valutato con riferimento alla linea estetica dell’edificio indipendentemente dal suo pregio artistico, avendo riguardo alla particolare fisionomia di ogni singola costruzione, e senza alcun riferimento all’ambiente nel quale si trova” (Cass. 10.12.1979 n. 6397; Cass. 05.02.1980 n. 832).
In particolare, secondo Cassazione 08.06.1995 n. 6496:” per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall’art. 1120 c.c., deve intendersi l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una determinata, armonica, fisionomia senza che si tratti di edificio di particolare pregio artistico”.

d)CONSEGUENZE GIURIDICHE ED OPERATIVE NELLA MANUTENZIONE DEI BALCONI:

Se i balconi sono aggettanti ed appare che essi, negli elementi strutturali, non rivestano un particolare pregio architettonico come sopra identificato (come di seguito si illustrerà la relativa spesa non sarà divisa secondo i millesimi di proprietà).
Ciò non di meno, l’intervento di manutenzione straordinaria, appunto perché riguarda elementi di proprietà esclusiva che comunque incidono sulla particolare fisionomia del fabbricato, deve obbligatoriamente tener conto del concetto di decoro architettonico generale dell’ edificio.
Di conseguenza all’assemblea è demandato l’onere di individuare le specifiche tecniche dei futuri interventi di manutenzione, siano essi contestuali per tutti i poggioli ovvero in relazione alle particolari esigenze solamente di alcuni di essi. In quest’ultimo caso i singoli proprietari saranno obbligati a rispettare la delibera dell’assemblea che ha discusso ed approvato le specifiche tecniche dell’intervento di manutenzione per evitare la compromissione della linea estetica originaria dell’edificio.
L’amministratore, ex art. 1130 – 1133 c.c., sarà quindi autorizzato da una parte a far rispettare la delibera suddetta (art. 1130 n. 1 c.c.) dall’altra potrà anche prendere particolari provvedimenti nel confronti di quei condomini che non si dovessero uniformare a quanto deliberato dall’assemblea ( art. 1133 c.c.).
L’assemblea, infatti, valutando che l’esteticità dell’edificio è compromessa dallo stato di vetustà dei balconi (e conseguentemente viene compromesso il valore economico del singolo appartamento), autorizza l’amministratore ad intervenire nella manutenzione ed obbliga, conseguentemente, i singoli condomini ad uniformarsi, conservando così il valore capitale del bene.

e) LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE

Ciò non vuol dire che tutte le spese debbano essere sostenute in ragione dei millesimi di proprietà ex art. 1123 comma 1 c.c. Una cosa è il rispetto dell’estetica generale dell’edificio, a cui sono comunque obbligati tutti i condomini quando mettono mano su parti di proprietà esclusiva che interessano beni comuni ( ciò in base all’art. 1122 che dispone “Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio”); altra è l’imputazione delle singole spese (es. impalcatura generale, direzione lavori, responsabile della sicurezza divise in parti uguali tra i condomini; piano di calpestio, ringhiere o parapetti imputati ai singoli). Come visto nell’analisi che precede, i balconi aggettanti non sono parti comuni dell’edificio e quindi la relativa spesa è posta a carico dei singoli condomini.
Nel caso di specie i balconi non hanno i frontalini o i parapetti con particolare pregio estetico – architettonico tali da renderli, parti comuni e – come insegna la giurisprudenza la relativa spesa, andrà divisa come segue:
impalcatura generale, direzione lavori, responsabile della sicurezza divise in parti uguali tra i condomini;
piano di calpestio, ringhiere o parapetti imputati ai singoli.

Maurizio Voi